中国及武汉房地产市场分析

----武汉市房产局耿宏诚高级工程师讲座综述

2005年6月6日晚，应我院土地管理系邀请，武汉市房产局市场处高级工程师耿宏诚处长为我院师生就现今中国房地产业和武汉市房地产业发展态势进行了专题讲座。讲座从三个方面展开，分别介绍了中国房地产业发展的总体情况、武汉市房地产业发展状况和新一轮国家宏观调控对武汉房地产的具体影响。

首先，耿宏诚处长分析了中国房地产业发展的历史，认为大致可以分为如下三个阶段：

（1）萌芽阶段：改革开放以前，国家的宏观经济以计划经济占主导地位，房地产是计划经济的一部分，个人住房按计划分配，无偿、有序地进行。

（2）起步阶段：20世纪80年代以来，随着房改体制的建立，房地产业开始向住房商品化发展。在小平同志《谈话》精神的指导下，我国住房制度改革不断深入，旧体制基本打破，新体制开始建立；城镇住宅成就巨大，城镇居民居住条件大大改善。房改体制包括公房出售、提租、建房和建房方式等改革措施，以及各项改革措施之间的关系。住房制度改革作为城市经济体制改革的重要组成部分，率先在广大城镇展开。

（3）发展阶段：1992年以后，土地制度进一步深化改革，国家提出将住房作为一个经济增长点，房地产业逐渐成为国民经济的一个重要产业。最近20年来，全国建成住宅57亿平方米，相当于80年代前30年的近10倍，我国城市住房状况有了很大改善。我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。

其次，耿宏诚处长分析了武汉市房地产业发展状况。他指出，从1996年至今，武汉市房地产业有了巨大的飞跃，平均每年增加投资量6千多万元；现有房屋中介机构900多家；分区设立房地产交易市场。城市化进程的加快，居民收入水平的提高以及政府启动内需的政策，为我市房地产业的发展注入了新的活力，自2000年以来，武汉市房地产业进入快速发展期，投资逐年加大，结构日趋合理，经济效益明显提高，对我市经济增长的贡献明显增大。耿处长认为，武汉市房地产业发展表现出以下几方面的特点。

（1）投资规模逐年加大，对经济增长贡献明显提高。2000年，全市房地产开发投资额为101.3亿元，首次超过百亿元，2001年、2002年、2003年分别为115.3亿元、132.5亿元和169.5亿元，分别比上年增长13.8%、14.9%和28.0%，增幅连续三年达到二位数，2004年上半年完成投资80.16亿元，同比增长56.2%。从2000年至2003年，我市房地产业增加值的平均增长速度为21.2%，明显高于GDP11.3%的平均增长速度，占GDP的份额由2000年的2.6%上升到2003年的3.9%。

（2）土地储备保持较高水平，开发利用效率逐步提高。自2001年，我市全面推行土地收购储备制度和土地交易许可制度，3月，国有土地使用权拍卖首次推出，2002年，我市颁发了《加强土地资产经营管理实施方案》、《土地储备管理办法》、《土地交易管理办法》，相继推出了一费制收费、最低地价标准等配套措施，促进土地交易的市场化。通过市场配置，我市房地产业土地储备每年均保持在500万平方米较高水平，为提高开发利用效率奠定了基础。2002年，房地产业完成开发土地面积为693.5万平方米，是上年的2.2倍，占购置土地面积的48.8%，2003年，完成开发土地面积为511.5万平方米，占购置土地面积的53.0%，比上年提高4.3个百分点。

（3）商品房保持旺销态势，存量房交易日趋活跃。2000年以来，我市商品房建设投资逐年加大，到2003年已达109.5亿元，占当年房地产开发投资总额的64.6%，商品房销售在旺盛的市场需求拉动持续走高，销售面积从2000年的359.5万平方米逐年提高，2001年为408.9万平方米,2002年为450.2万平方米，到2003年达到542.8万平方米，销售率达到79.5%的较高水平。

（4）个人购房占主导地位。自2000年以来，我市个人购房面积逐年增加，占商品房销售面积比重逐年加大。据统计，2001、2002、2003年个人购房面积分别为356.7、393.0和542.8万平方米，占商品房销售面积的比重分别为87.2%、87.3%和90.8%，到2004年上半年，所占比重已上升到92.5%，个人购房在市场中占明显的主导地位。

（5）空置商品房消化速度明显加快。2000年我市商品房空置面积为231.83万平方米，2001年为288.2万平方米，2002年为308.4万平方米，在这段时间内，空置面积虽有所增加，但2003年下降到184.1万平方米,同比下降40.3%，到2004年上半年降到74.75万平方米，同比下降58.4%，其中空置三年以上的仅为7.71万平方米，占10.31%。

（6）金融支持力度进一步加大。2002年，全市公积金为个人购房发贷8亿元，比上年增长27.0%；商业为个人住房贷款余额达101.1亿元。2003年，全市住房公积金归集为11.7亿元，为个人购房发贷为11.15亿元，同比增长36.1%，商业为个人住房贷款总额167.65亿元，同比增长65.8%。

在分析当前新一轮国家宏观调控对武汉房地产发展的影响时，耿宏诚处长首先分析了此次宏观调控政策出台的背景。近年来，由于上海、杭州、北京等地投资过大，商品房空置率过高，引起房价持续上涨，国家适时出台了一系列宏观调控措施，旨在当前投资过热现象，稳定房价。但是房价上涨过快的原因是多方面，耿处长总结了如下几条原因：（1）受土地市场“招牌挂”政策的影响；（2）建筑材料价格的上涨；（3）地方政府寻求政绩实行大规模旧城改造带来的住房被动需求和刚性需求；（4）商品房小区品质的提高；（5）上海等地投资达到饱和后投资商进军中部地区。

接着，耿宏诚处长详细介绍了武汉市具体贯彻实施国家宏观调控政策的情况。他指出，在一个月的时间里，国务院先后出台了“新旧国八条”措施来调控全国房地产市场，其影响刚刚显现，5月11日，中央七部门又出台《关于做好稳定住房价格的意见》，在执行国家有关政策规定的过程中，武汉市的具体做法主要集中在三个方面：（1）建成武汉市房地产信息网。使消费者了解楼盘具体信息，如通过信息网查看楼盘位置、周边环境、当前销售情况等。规范开发商销售流程，备案销售合同，防止“一楼二卖”的重复抵押现象，对投机行为全面曝光，使房价公开透明。（2）控制房地产交易二级市场，严格禁止期房炒卖；满两年未动工开发的土地无偿收回土地使用权；今年6月1日起，个人购房不足两年转手交易，要全额征收营业税。政府的意图很明显，即打击开发商囤积土地行为，抑制投机性和投资性购房，打击炒房。但对非投机性购房如买旧卖新、个人投资，房屋中介机构及房改尚未办证的住户有一定负面影响。（3）为限制期房转让，防止投机行为，从去年开始武汉市已经实行商品房预售合同备案制度，没有办房产两证是不能转手的。针对国家目前出台的一系列政策，市房产相关部门正在积极研究具体实施细则，短期内即将出台。如开盘前VIP卡登记、开发商拿到预售许可证后的开盘时间等都可能会做详细规定。

近些年来，武汉市房地产市场发展备受业界内外人士关注，耿宏诚处长作为业内资深人士，多次接受媒体采访，就武汉市房地产市场发展情况发表看法。此次耿宏诚处长应邀为我院师生进行了一场生动而深刻的演讲，为我们带来了武汉市房地产市场管理的最新动态和最新思考，使我院师生更深刻地理解了“新旧国八条”的政策内涵。讲座受到与会师生的一致好评。

讲座结束之际，耿宏诚处长热诚欢迎我院土地管理系研究生到武汉市房产管理局进行实习，拓宽视野，掌握市场动态，增强动手能力。据悉，我院已与武汉市房产管理局达成初步意向，武汉市房产管理局每年定期接受我院研究生实习，双方会就共同感兴趣的研究课题进行合作。

2005-6-15